Άρθρο της Δικηγόρου των Γραφείων μας Χριστίνας Γλυκού δημοσιεύτηκε το Σάββατο 23/02/2019 στην έντυπη έκδοση του ”Ελεύθερου Τύπου”, αναφορικά με το νέο νομικό πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας.

ΝΕΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΤΗΣ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ – ΚΡΙΤΗΡΙΑ ΚΑΙ ΚΙΝΔΥΝΟΙ

Με τον περιβόητο (και αναποτελεσματικό τα τελευταία δυο χρόνια) νόμο Κατσέλη να καταργείται και επισήμως (όπως όλα δείχνουν) στο τέλος του μηνός, διέρρευσε ήδη προ λίγων 24ώρων το διάδοχο νομικό πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας, μετά από συμφωνία που επετεύχθη με τα τραπεζικά ιδρύματα.

Όσοι δε ασχολούμαστε με το δίκαιο της αστικής αφερεγγυότητας, αναμέναμε νέο δικαιότερο πλαίσιο προστασίας για οριστική λύση του ακανθώδους προβλήματος των ΄΄κόκκινων δανείων΄΄ και τη σωτηρία χιλιάδων οφειλετών που αποδεδειγμένα υπήρξαν θύματα της πρωτοφανούς οικονομικής κρίσης που μαστίζει (μέχρι και σήμερα) τη χώρα, μάλλον όμως επιβεβαιώθηκαν τα χειρότερα σενάρια αναφορικά με τις αλλαγές που θα ισχύσουν, καθώς ο κύριος όγκος των οφειλετών αναμένεται να μείνει (ξανά) εκτός ρύθμισης.

Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από την αρχή (μετά το χρονικό του ..προαναγγελθέντος θανάτου του Νόμου 3869/10) και ας εξετάσουμε προσεκτικά τα κύρια σημεία της νέας ρύθμισης προστασίας της πρώτης και κύριας κατοικίας του εκάστοτε οφειλέτη (με βάση την ενημέρωση που έχουμε όσο γράφονται αυτές οι γραμμές):

• Το υπόλοιπο του δανείου να μην ξεπερνά τα 130.000 Ε
• Η αντικειμενική αξία του ακινήτου να μην ξεπερνά τα 250.000 Ε
• Ρύθμιση της οφειλής μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας
• Υποχρεωτική ένταξη στην ανωτέρω πλατφόρμα και όλων των εκκρεμών υποθέσεων προσφυγής στο νόμο 3869/10 – επιλέξιμος οφειλέτης – έλεγχος fast track
• Δυνατότητα αποπληρωμής έως και 25 χρόνια
• Καθορισμένο επιτόκιο euribor +2%
• Koύρεμα όχι οριζόντιο και εφόσον το υπόλοιπο του δανείου υπερβαίνει το 120(!!!!!!!)% της εμπορικής αξίας του ακινήτου
• Επιδότηση από το κράτος για όσους οφειλέτες έχουν εισόδημα ετήσιο εως 12.500 Ε, 21.000 Ε για ζευγάρι και προσαύξηση κατά 5000 Ε για κάθε παιδί (έως τρία)
• Ένταξη και των εμπόρων (δάνεια με προσημείωση της πρώτης κατοικίας)
• Eκτός ρύθμισης όσοι δεν καταβάλουν τρεις (3) δόσεις – αυτομάτως βγαίνει το ακίνητο σε πλειστηριασμό
• Αν επιλέξει ο οφειλέτης την προσφυγή στη Δικαιοσύνη, αντί της προτεινόμενης από την τράπεζα λύσης, θα πρέπει να καταβάλει το 30% της δόσης μέχρι την εκδίκαση.

Με την πρώτη δε ανάγνωση γίνεται άμεσα αντιληπτό αφενός ότι όσοι οφειλέτες (οι περισσότεροι δηλαδή) έχουν υπόλοιπο δανείου με προσημείωση  πάνω από 130.000 Ε μένουν εκτός ρύθμισης ‘’με το καλημέρα’’, αφετέρου η παραπάνω προστασία (μέσω των τυποποιημένων λύσεων που προφανώς θα δίνονται) θα προσφέρεται μόνο για την πρώτη κατοικία, τι θα συμβεί όμως με την πληθώρα των οφειλετών που έχουν και δεύτερο ακίνητο (το οποίο προκύπτει ξεκάθαρα ότι δεν προστατεύεται)?

Επιπρόσθετα, αν ένας οφειλέτης έχει εκτός από στεγαστικό ή επιχειρηματικό εξασφαλισμένο προϊόν και καταναλωτικά ανεξασφάλιστα, αυτά πως θα ρυθμιστούν? Εξωδικαστικά και με ποιες προϋποθέσεις? Θα είναι στη διακριτική ευχέρεια των πιστωτών αν θα προσέλθουν στο τραπέζι της διαπραγμάτευσης και τι κούρεμα θα μπορεί να επιτευχθεί πλέον? Πως θα επιτυγχάνεται ισορροπία δυνάμεων μεταξύ οφειλέτη και πιστωτή (Δαβίδ – Γολιάθ) κατά τη διάρκεια τυχόν εξωδικαστικής προσπάθειας?

Συνακόλουθα και αναφορικά με το υποτιθέμενο κούρεμα που μπορεί να λάβει χώρα: Mέχρι σήμερα τα εκάστοτε τραπεζικά εξασφαλισμένα προϊόντα ΄΄κουρεύονταν΄΄ με βάση το 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου (σημείο κλειδί – προσκόμιση σχετικής έκθεσης από πιστοποιημένο μηχανικό).

Με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις όμως, κούρεμα θα μπορεί να επιτευχθεί αν και εφόσον το υπόλοιπο του δανείου υπερβαίνει το  120(!!!!)% της εμπορικής αξίας, γεγονός ιδιαιτέρως σπάνιο σε οφειλέτες με στεγαστικά και επιχειρηματικά προϊόντα, οι οποίοι θα εγκλωβιστούν να πληρώσουν – στις περισσότερες περιπτώσεις –  το σύνολο του ποσού, όπως έχει διαμορφωθεί με τους επιβληθέντες τόκους (ακόμα και αν πολλές αποφάσεις των Εθνικών Δικαστηρίων τους έκριναν καταχρηστικούς).

Από όλα τα ανωτέρω γίνεται πλήρως αντιληπτό ότι οι προωθούμενες ρυθμίσεις (αν δεν υπάρξουν βελτιωτικές αλλαγές) δεν αφήνουν εκτός μόνο τους στρατηγικούς κακοπληρωτές, αλλά και όλους αυτούς τους οφειλέτες και κυρίως τους επιχειρηματίες που έκλεισαν τις επιχειρήσεις τους, αυτούς που δεν μπορούν να ρυθμίσουν βιώσιμα τα δάνεια τους (καθώς οι περισσότεροι έχουν οφειλές από 200.000 Ε και πάνω), και παράλληλα ανοίγει ‘’τον ασκό του Αιόλου’’ για τη διενέργεια πλήθους ηλεκτρονικών πλειστηριασμών (30.000 αναμένονται εντός του έτους), αυξάνει κατακόρυφα τη διαπραγματευτική δύναμη των τραπεζικών ιδρυμάτων και αφήνει νομικά αίολους και απροστάτευτους πολλούς δανειολήπτες, οι οποίοι δεν έδρασαν με δόλο και δεν μπορούσαν να προβλέψουν κατά τον χρόνο λήψης των δανειακών τους υποχρεώσεων την εξέλιξη των πραγμάτων και την επιγενόμενη οικονομική τους αδυναμία.

Είναι λοιπόν αδήριτη η ανάγκη ακόμα και στο παρά 1 (προτού οι ανωτέρω ρυθμίσεις αποτελέσουν και επίσημα νόμο του Ελληνικού Κράτους), να προωθηθούν βελτιωτικές αλλαγές για να μπορέσουν να ενταχθούν στην προστατευτική ομπρέλα του νέου νόμου και να ρυθμίσουν βιώσιμα εκείνοι οι οφειλέτες – θύματα της κρίσης, πριν καταλήξουν τα περιουσιακά τους στοιχεία ΄΄βορά΄΄ στα χέρια των πιστωτών τους.